余政办发[2021]7号余姚市人民政府办公室关于印发《余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法补充规定》的通知

商品住宅平均价值定价机制

拆迁公告（征地补偿安置公告）上月被拆迁住宅房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格、交付当月安置用房所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格，由市人民政府房屋征收管理中心会同市发展和改革局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局，按“一项目一测定”方式对集体所有土地房屋拆迁项目的商品住宅平均价格进行测定并公布。

一、商品住宅平均价格

我理解应分为二个层次

（一）商品住宅定义，商品住宅按字面理解是以商品的形式在市面上交易流通，一般是由房地产开发企业进行建设并开展销售活动出售给他人使用，仅能用于居住用的房屋，商品房中的住宅就是商品住宅。这就与安置用房同类房屋等级的商品住宅不是同一个概念，他不包括开发公司出售的商品住宅，只是指用于安置用房同类房屋等级的合法住宅房屋（当然，如果安置用房是从开发公司购买的，用于安置的那就是一样的）。这里还有一种理解是安置用房同类房屋等级仅指同类房屋等级如钢混一等或二等，只要房屋等级为同类就不区分安置房与开发公司商品房。

关键区别在于房屋使用的人是不一致的，安置用房的使用人是指特定的被拆迁人。在房屋建设配套上目前硬件基本相同，某些安置房的标准甚至高于开发企业的标准，由于房屋使用人不同，因此安置房市场交易价格明显低于开发公司的商品住宅价格。

（二）平均价格，是指在一定时期（如年、季、月）或一定区域内同一商品的价格的平均数，通常采用①简易平均计算法，②加权平均价格，③混合平均计算法。所有平均价格其数量一般不少于三个，理论上极限是二个。

二、所在地段与片区概念内涵不一致

所在地段一般是指房屋地理位置，所处的地段等级，地段等级是由当地政府公布（基准地价）并实施。

（一)基准地价公布共分三等七级范围覆盖余姚市行政全域。

（二)余政发（2009）45号文件，只公布中心城区四个街道，分为五个区片。

此二者划分范围、具体等级、名称概念均不同，因此二者标准并不一致，容易引起矛盾。

三、公告上月与交付当月

这二个是确定价值时点的依据，拆迁公告是实施拆迁之前发布，是一个确定的时间，与正式生效有个时间差，期间若房价上涨幅度较大，可能会引起被拆迁人不满，一般不宜跨年度或不宜超过六个月。

交付当月是个不确定的时间，当安置房是现房时与拆迁公告相差一个月，若是期房则可能二～三年或者更长，期间房价上涨幅度较大，可能会产生矛盾。

以上三点决定了此二个价格测定难度较大，非常容易引起异议，需要统一认识、统一标准、统一口径。

实际操作中经常会碰到如下问题：

一、城区四街道

周边有大量开发公司销售商品住宅，因其楼盘品质、档次以及采用的营销手段，其价格都是周边区域的最高价，如兰江街道绿城明苑28000～29000元/㎡，而同类地段安置用房三凤雅苑17000～21000元/㎡，同类地段包含了四个街道，而四个街道房价差异巨大，一般为兰江最高，凤山最低，即平均价是面上的同类地段的均价，而拆迁所处的位置，安置房价格是点上的单一价格，二者是矛盾的，差异是巨大的。

二、其他各乡镇

拆迁量多的乡镇，如马渚、泗门、陆埠，有安置小区，而拆迁量不多的乡镇，其所在地没有安置小区，甚至没有开发公司销售的商品房，其价格如何测定。

三、沿线拆迁项目

沿线跨乡镇街道的项目如公路、铁路等其同类地段平均价无法做到公平合理。

以上三点是实际测定工作中碰到的具体问题按目前规定无法妥善解决。

经过慎重研讨、请教部、省相关专家，提出如下原则方案请领导讨论：

评估测定原则：

一、所有的评估价格都是有形的，即估价对象应该是现房或相当于现房（有规划批文、规划条件书）。

二、所有的评估应该是点上的价格，如国有土地被征收房屋、安置房作为估价对象，都是明确到幢、户或小区，而非为多个小区、同地段的平均价格，面上的平均价是不明确的，不标准的，差异巨大的，其平均价格作为被拆迁人的货币补偿价是不合适的，以面上的平均价来补偿点上的被拆迁房屋一定会造成或高或低，引起被拆迁人的不满从而引发社会矛盾。

三、基本造价扣除应该以实际安置房相应等级为标准，如安置用房为≥10层以上钢混结构1400或1600元/㎡，≤9层钢混结构1250元/㎡，多层钢混结构1060元/㎡。

技术思路方案：

一、安置用房采用安置小区比准价，而不采用安置用房所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价，即采用点上价格而非面上价格。

二、货币安置的补偿资金，按照安置用房小区比准价（拆迁公告上月）扣除基本造价，乘以可安置面积，再增加18%的拆迁补偿金（有多个安置小区的从高选择安置小区比准价作为货币安置补偿资金结算价格）。

三、国有土地上征收项目夹杂集体土地被拆迁房屋其选择货币安置的，参照国有土地房屋比准价格标准结算。