宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条【目的依据 】为规范国有土地上房屋征收评估行为，统一房屋征收评估程序和方法，保证房屋征收评估质量，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宁波市国有土地房屋征收与补偿办法》、《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》等法规和有关规定，结合本市实际，制定本规程。
第二条【适用范围 】在本市行政区域内，因国有土地上房屋征收与补偿进行评估以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规程。
第三条【评估目的】 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
停产停业损失评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋停产停业损失的补偿提供依据，评估被征收房屋的停产停业损失”。
搬迁和临时安置费评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋搬迁和临时安置费的补偿提供依据，评估被征收房屋的搬迁和临时安置费”。
第四条【价值时点】 被征收房屋价值的价值时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值、停产停业损失、搬迁和临时安置费的价值时点应当与被征收房屋价值的价值时点一致。
第五条【评估方法】房屋征收评估方法主要有比较法、成本法、收益法等。对交易实例较多、可比性较好的房屋评估应当优先选用比较法；对市场交易实例少、可比性差的房屋评估可以采用成本法；对有明显比较稳定收益的房屋评估适用收益法。房地产评估机构（以下称评估机构）应当客观分析、合理选用相应的评估方法。选用其他评估方法的，其技术标准应当符合《房地产估价规范》。
第六条【价值因素】 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第七条【面积用途结构】评估对象的建筑面积和用途，以房屋权属证书的记载为准或者以房屋征收部门提供的资料为准。
房屋权属证书未记载房屋结构或记载的房屋结构与实际不符的，由评估机构实地勘查确定。
第八条【价值单位】房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第九条【评估报告有效期】房屋征收评估报告的有效期为自出具评估报告之日起至房屋征收与补偿结束时止。
第二章 住宅房屋评估
第十条【比较法技术路线】 评估住宅房屋的价值应当优先采用比较法。采用比较法评估住宅房屋的价值应当遵循以下评估技术路线:
（一）设定住宅房屋的比准案例；
（二）搜集交易实例；
（三）选取可比实例；
（四）对可比实例进行交易情况修正、市场状况和房地产状况调整；
（五）计算比准案例的比准价格；
（六）计算住宅房屋的评估价格。
第十一条【比准案例设定】采用比较法评估住宅房屋的价值，应当根据评估对象的房屋基本状况模拟设定一套（或多套）住宅房屋作为评估对象的比准案例。比准案例的设定应当遵循以下技术标准：
（一）设定被征收住宅房屋比准案例的技术标准为:砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限一般设为20年，建筑面积（略），无室内装修；
（二）设定用于产权调换房屋比准案例的技术标准为:根据用于产权调换房屋状况按实设定。
设定的比准案例缺乏可比实例或评估对象某些类型与比准案例差异明显时，可以根据实际状况对比准案例的设定标准进行合理调整。评估对象使用年限基本相同的，比准案例的使用年限设定应当与评估对象使用年限接近。
第十二条【交易实例搜集】采用比较法评估住宅房屋的价值，交易实例应当从不动产登记机构的实际交易案例中选取。交易实例的选取不得少于三个，并应当包含交易目的、房屋基本状况、成交价格、成交日期等信息。
第十三条【可比实例选取】采用比较法评估住宅房屋的价值，选取可比实例应当遵循以下技术标准:
（一）可比实例应当从交易实例中选取，不得少于三个；
（二）可比实例应当与比准案例在同一或相当供求范围内,且结构、用途、规模、新旧程度、档次、权利性质等相同或相似；
（三）可比实例足够时，其房屋结构应当与比准案例一致；
（四）可比实例的成交日期与价值时点接近，一般为价值时点的前6个月内；在可比实例相对较少的情况下，最长不得超过价值时点前12个月；
（五）可比实例应为正常交易价格或可修正为正常交易价格。
第十四条【技术修正】 采用比较法评估住宅房屋的价值，可比实例各项修正因素应当遵循以下技术标准:
（一）交易情况修正：消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。交易情况修正值（A）的基准值为100；
（二）市场状况调整：消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为价值时点的价格。市场状况调整值（B）可参照国家统计局或中国指数研究院公布的宁波市二手房住宅房屋价格指数变动率环比值，经修正得出；在无价格指数变动率的情况下，可通过判断房地产市场行情进行修正；
（三）房地产状况调整。消除可比实例状况与评估对象状况不同造成的价格差异，将可比实例在自身状况下的价格调整为评估对象状况下的价格。房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整：
1.区位状况调整。将可比实例在其自身区位状况下的价格调整为比准案例区位状况下的价格。区位状况调整的内容主要应包括：环境景观、规划限制、交通便捷度、公共配套设施、商业网点、物业管理情况等影响房地产价格的因素。区位状况调整值（C）的技术标准详见附表一；
2.实物状况调整。将可比实例在其自身实物状况下的价格调整为比准案例实物状况下的价格。由于房屋征收评估的特殊性，仅对实物因素中的结构、层次、朝向、使用年限的差异进行调整，不考虑房屋装修等其他因素。实物状况调整值(D)的技术标准详见附表二；
3.权益状况调整。将可比实例在其自身权益状况下的价格调整为评估对象权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。海曙、江东、江北区对住宅房屋的权益状况原则上不作考虑，其他县（市）区视实际情况由评估机构合理评估确定。
进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。
第十五条【比准价格确定】 采用比较法评估住宅房屋的价值，确定比准价格应当遵循以下技术标准:
（一）不同可比实例的比准价格＝对应的可比实例成交价格×交易情况修正系数（100/A）×市场状况调整系数（B/100）×房地产状况调整系数。房地产状况调整系数=区位状况调整系数（100/C）×实物状况调整系数（100/D）×权益状况调整系数；
（二）对不同可比实例对应的比准价格进行算术平均,得出比准案例的比准价格。情况特殊的，不同可比实例的比准价格可以进行加权平均计算,权数最小不低于15%，最大不超过45%，并在评估报告中说明。
第十六条【评估价格】采用比较法评估住宅房屋总价值的计算公式为：住宅房屋及装修和附属物等评估总价格=[比准案例的比准价格×结构修正系数×使用年限调整系数×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）]×建筑面积+装修评估价格+附属物评估价格+超标准容积率土地的价格。
前款各项参数应当遵循以下技术标准：
（一）结构修正系数：住宅房屋与比准案例房屋结构不同的应作修正，具体标准详见附表三；
（二）使用年限调整系数：住宅房屋与比准案例房屋使用年限不同的应作修正。使用年限调整系数=1-（住宅房屋使用年限-比准案例房屋使用年限）×年折旧率。住宅房屋使用年限=价值时点的年份-住宅房屋的竣工年份。被征收住宅房屋使用年限超过25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定；
（三）层次差价率：住宅房屋与比准案例房屋层次不同的应作修正，具体标准详见附表四（一）、附表四（二）、附表四（三）；
（四）朝向差价率：住宅房屋与比准案例房屋朝向不同的应作修正，具体标准详见附表五。
第十七条【装修附属物评估】装修评估主要包括室内地面、墙面、顶棚等不可移动部分的装修价值评估,具体评估标准详见附表六。
附属物评估主要包括自行车房、围墙等附属物的价值评估，主要附属物评估标准详见附表七，其他附属物按重置价结合成新评估。
第十八条【超容积率土地】超标准容积率土地面积是指被征收房屋土地权属证书记载的土地面积超过按标准容积率计算的土地面积。超标准容积率土地的价格评估公式为：超标准容积率土地的价格=（被征收房屋土地权属证书记载的土地面积-按标准容积率计算的土地面积）×楼面基准地价×容积率×期日修正系数×综合费用修正系数。
前款各项参数应当遵循以下技术标准：
（一）按标准容积率计算的土地面积小于被征收房屋占地（或水平投影）面积的，按被征收房屋占地（或水平投影）面积计算； 海曙、江东、江北区住宅用地标准容积率为1.5，其他各县（市）区对容积率有规定的按规定执行，没有规定的可以视实际情况参照执行；
（二）海曙、江东、江北区楼面基准地价见附表十一，其他各县（市）区楼面基准地价按当地政府公布的土地基准地价结合规定容积率确定；
（三）容积率为1.0；
（四）期日修正系数的测定原则上采用假设开发法：先计算开发价值，根据开发价值测出合理的楼面地价，将楼面地价与楼面基准地价比较得出期日修正系数。其中，开发价值=被征收房屋单价（比准价格×层次差价率）×标准容积率×被征收房屋土地权属证书记载的土地面积；测出的楼面地价为待开发土地的楼面地价，楼面地价占被征收房屋单价的30%-40%为合理值，楼面地价小于被征收房屋单价30%的，按30%计算；楼面地价大于被征收房屋单价40%的，按40%计算；
（五）综合费用修正系数：考虑成本中管理费、利息、利润、销售费用、税金（营业税、城市维护建设费、教育费附加等）以及其他不可预见费等因素，确定海曙、江东、江北区综合费用修正系数为1.6，其他各县（市）区的综合费用修正系数根据当地实际情况按实测算确定。
住宅房屋的土地性质为国有非出让土地的，应当扣除土地出让金。土地出让金按国土部门最新规定的标准或者按土地评估价格的20%扣除。
第三章 非住宅房屋评估
第十九条【用途分类】 非住宅房屋评估按用途分为商业用房、办公用房、工业和仓储用房三类。
第二十条【比较法技术路线】 评估商业、办公用房的价值应当优先采用比较法。采用比较法应当遵循以下技术路线:
（一）设定非住宅房屋的比准案例；
（二）搜集交易实例；
（三）选取可比实例；
（四）对可比实例进行修正和调整，计算出比准案例的比准价格；
（五）计算非住宅房屋的评估价格。
第二十一条【比准案例设定】 采用比较法评估设定比准案例的，应当根据评估对象的区位、档次、规模、不同类型等状况模拟设定一套（或多套）位置明确的标准房屋作为评估对象的比准案例。比准案例的设定应当遵循以下技术标准：
（一）商业用房：钢混二等结构，层次为地面第一层,层高4.5米，使用年限一般设为20年，土地性质为商业国有出让，室内无装修，设定合理的门面进深参数，根据附表九按实确定综合修正系数；
（二）办公用房：钢混二等结构，层高3.3米，层次五层以下，使用年限一般设为20年，土地性质为办公国有出让，根据附表十按实确定综合修正系数，室内无装修，建筑面积（略）。
设定的比准案例缺乏可比交易案例或被征收房屋某些类型与比准案例可比性较差时，评估机构可以根据实际状况对比准案例的设定标准进行合理调整。评估对象使用年限基本相同的，比准案例的使用年限设定应当与评估对象使用年限接近。
第二十二条【交易实例搜集】采用比较法评估搜集交易实例的，交易实例应当从不动产登记机构的实际交易案例中选取。交易实例的选取不得少于三个，并应当包含交易目的、房屋基本状况、成交价格、成交日期等信息。
第二十三条【可比实例选取】 采用比较法评估选取可比实例的，应当遵循以下技术标准:
（一）可比实例应当从交易实例中选取，不得少于三个；
（二）可比实例为评估对象的类似房地产；
（三）可比实例足够时，其房屋结构应当与比准案例一致；
（四）可比实例的成交日期与价值时点接近，一般为价值时点前12个月内；
（五）可比实例应为正常交易价格或可修正为正常交易价格。
第二十四条【技术修正与比准价格】 采用比较法对可比实例进行修正和调整的，应当根据《房地产估价规范》对可比实例进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（房屋一般装修可忽略不计）调整。
对前款修正和调整后的不同可比实例比准价格进行算术平均得出比准案例的比准价格。情况特殊的，不同可比实例的比准价格可以进行加权平均计算,权数最小不低于15%，最大不超过45%，并在评估报告中说明。
第二十五条【评估价格】采用比较法计算非住宅房屋的评估价格计算公式为：非住宅房屋评估价格=[比准案例的比准价格×结构修正系数×（1±层高修正系数）×（1±层次差价率）×使用年限修正系数×综合因素修正系数]×建筑面积＋装修评估价格＋附属物评估价格+超标准容积率土地的价格。
前款各项参数应当遵循以下技术标准：
（一）结构修正系数:钢混一等为1.02，钢混二等为1.0，钢混三等和砖混一等为0.98，砖混二等为0.96，砖混三等为0.94，砖木结构为0.92，木结构为0.9，钢结构等级系数参照重置价格最接近的对应结构等级确定；
（二）层高修正系数：商业、工业用房标准层高为4.5米，实际层高相比标准层高每增减0.1米，层高调节系数相应增减0.5%，其中，实际层高高于8米或低于3.3米部分，按每增减0.2米，层高调节系数相应增减0.5%。办公用房标准层高为3.3米，实际层高相比标准层高每增减0.1米，层高调节系数相应增减0.5%；
（三）层次差价率：商业用房的可比实例选取一般选择层次相同的类似房地产，当缺乏足够层次相同的可比实例时，可根据区域商业繁华度(不同的区位比准价格)进行层次差价修正，层次差价率详见附表八。办公用房的层次差价在综合因素中予以修正；
（四）使用年限调整系数：非住宅房屋与比准案例的使用年限不同的应作修正，使用年限调整系数=1-（非住宅房屋使用年限-比准案例房屋使用年限）×年折旧率。非住宅房屋使用年限=价值时点的年份-非住宅房屋的竣工年份。被征收非住宅房屋使用年限超过25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定；
（五）综合因素修正系数：综合因素是评估对象除房屋结构、层高、使用年限等因素以外影响房地产价格的其他因素，主要适用调整同一区域不同评估对象事实存在的价格差异。商业用房的综合因素主要包括区位、宽深比、建筑面积、容积率、区内繁华程度及其它不可预见等因素。办公用房的综合因素主要包括区域环境（环境、污染等）、朝向、层次、建筑面积、容积率及其它不可预见等因素。综合修正系数具体标准详见附表九、十。
装修和附属物评估参照本规程第十七条规定执行。
超标准容积率土地价格评估参照本规程第十八条第一款规定执行。非住宅房屋的土地性质为国有非出让土地的，应当扣除土地出让金。土地出让金按国土部门最新规定的标准或者按下列准扣除：
（一）商业及办公用地按土地评估价格的25%；
（二）工业用地按土地评估价格的40%。
第二十六条【成本法技术路线】评估市场交易实例少、可比性差的工业和仓储用房适用成本法。采用成本法评估非住宅房屋的价值，应当遵循以下技术路线：
（一）采用基准地价修正法评估非住宅房屋的土地价格;
（二）采用成本法评估非住宅房屋的建筑物价格；
（三）计算非住宅房屋的评估价格。
第二十七条【土地价格评估】采用基准地价修正法评估非住宅房屋的土地价格公式为：土地价格=土地基准地价×期日修正系数×土地使用年限修正系数×比较因素修正系数×综合费用修正系数×土地使用面积。
前款各项参数应当遵循以下技术标准：
（一）土地基准地价：以当地政府公布的土地基准地价为准，海曙、江东、江北区的土地基准地价详见附表十一；
（二）期日修正系数:用途为住宅、商业、办公的，期日修正系数按照本规程第十八条第三项规定测算确定。用途为工业的，期日修正系数求取步骤为：选可比实例（土地出让成交信息）相对集中的地段级别设比准案例，用比较法评估比准价值，再运用区位状况调整和各地段等级基准地价之间的比值，计算出各地段等级地价，求取期日修正系数；
（三）土地使用年限修正系数:按照土地使用年限每年扣减0.5%确定，土地使用年限=价值时点的年份-非住宅房屋土地出让时的年份；
（四）比较因素修正系数：根据土地规划用途的不同，对影响土地价格的各种因素进行分析，综合确定用地状况,得出比较因素修正系数，具体修正标准详见附表十二；
（五）综合费用修正系数：考虑成本中管理费、利息、利润、销售费用、税金（营业税、城市维护建设费、教育费附加等）以及其他不可预见费等因素，确定海曙、江东、江北区综合费用修正系数为1.6，其他各县（市）区的综合费用修正系数根据当地实际情况按实测算确定。
第二十八条【建筑物价格评估】采用成本法评估非住宅房屋的建筑物价格公式为：建筑物价格=[（房屋重置价格－小配套费）×层高修正系数×成新率＋小配套费]×综合费用修正系数×建筑面积。
前款各项参数应当遵循以下技术标准：
（一）房屋重置价格详见附表十三；
（二）小配套费按150元/平方米确定；
（三）层高修正系数：商业、工业用房标准层高为4.5米，实际层高相比标准层高每增减0.1米，层高调节系数相应增减1%，其中，实际层高高于8米或低于3.3米部分，按每增减0.2米，层高调节系数相应增减1%。办公用房标准层高为3.3米，实际层高相比标准层高每增减0.1米，层高调节系数相应增减1%；
（四）成新率：按房屋实际使用年限结合实际损耗程度，采用年限折旧法和实际观察法综合确定,单一使用直线折旧的年折旧按2%计算。成新率低于50%的按50%计算；
（五）综合费用修正系数：考虑成本中管理费、利息、利润、销售费用、税金（营业税、城市维护建设费、教育费附加等）以及其他不可预见费等因素，海曙、江东、江北区综合费用修正系数确定为1.5，其他各县（市）区的综合费用修正系数根据当地实际情况按实测算确定。
第二十九条【成本法评估价格】 采用成本法计算非住宅房屋的评估价格计算公式为：非住宅房屋的评估价格=土地价格＋建筑物价格＋装修价格＋附属物价格。
前款土地价格评估按本规程第二十七条规定执行；建筑物价格评估按本规程第二十八条规定执行；装修和附属物价格评估按规程第十七条规定执行。
第三十条【收益法技术路线】 采用收益法评估非住宅房屋的价值，应当遵循以下技术路线：
（一）选择具体评估方法，估计收益期限；
（二）求取非住宅房屋的市场客观净收益；
（三）求取资本化率；
（四）计算非住宅房屋的评估价格。
第三十一条【确定方法期限】采用收益法评估非住宅房屋的价值，应当优先选用报酬资本化法。选用报酬资本化法的，应当根据估价对象土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命合理估计收益期限。
第三十二条【求取净收益】求取非住宅房屋的市场客观净收益，应当遵循以下技术标准：
（一）一般采用比较法在市场上收集同类房地产的租赁价格与评估对象的实际情况进行比较因素修正，主要从位置、面积、楼层、租赁期限、付款方式、空置率等因素进行修正，通过修正后得出非住宅房屋的年客观潜在总收益；
（二）以同类房地产的费用、相关部门发布的费用调查资料等作为依据，估算出非住宅房屋的年客观总费用；
（三）计算年客观净收益，年客观净收益=年客观总收益-年客观总费用。
第三十三条【资本化率】资本化率原则上采用安全利率加风险调整值法。有充分市场案例的，可通过市场提取法，分析类似交易实例的价格与净收益，求出资本化率。原则上资本化率确定为5.0%。
第三十四条【收益法评估价格】采用收益法评估非住宅房屋的价值，按评估对象收益类型的不同分别适用下列计算公式：
（一）收益期限有限年、净收益每年不变的计算公式为：V= a/r×[1－1/(1+r) n] ＋装修价格＋附属物价格
（二）收益期限有限年、净收益每年一定比例递增的计算公式为：V= a/(r-g)×[1－ QUOTE
（三）收益期限有限年、净收益每年一定比例递减的计算公式为：V=a/(r+g)×[1－ QUOTE 
]＋装修价格＋附属物价格
前款公式中V为非住宅房屋评估价格，a为房地产净收益，r为房地产资本化率，g为净收益逐年递增（递减）比率，n为房地产自价值时点起至未来可收益年限。
第三十五条【土地出让金】非住宅房屋的土地性质为国有非出让土地的，应当扣除土地出让金。土地出让金按国土部门最新规定的标准或者按下列标准扣除：
（一）商业及办公用地按土地评估价格的25%；
（二）工业用地按土地评估价格的40%。
前款的土地价格未选用成本法评估的，土地价格评估按本规程第二十七条执行，其中，期日修正系数参照本规程第十八条第三项规定执行。
第三十六条【土地分摊】 对同一宗土地上不同用途房屋的土地面积原则上按照实际容积率分摊；实际容积率小于该房屋用途的标准容积率的，按该房屋用途的标准容积率分摊；分摊的土地面积小于该建筑物的占地面积的，该占地面积为其分摊的土地面积，剩余的土地面积摊入原土地用途的土地面积。
第三十七条【标准容积率】海曙、江东、江北区非住宅土地标准容积率：商业2.5，办公2.2，工业和仓储1.1。其他各县（市）区对非住宅土地标准容积率有规定的按规定执行，没有规定的可以视实际情况参照执行。
第四章 停产停业损失评估
第三十八条 【资料收集】评估非住宅房屋停产停业损失的，评估机构应当向房屋征收部门取得以下资料：
（一）被征收非住宅房屋权属证明及房屋租赁协议；
（二）合法、有效的营业执照、税务登记证，且营业执照上载明的经营地址与被征收非住宅房屋地址一致；
（三）房屋征收前三年经审计的财务报表（资产负债表、损益表等）、纳税申报表和纳税单；
（四）房屋征收前三年的职工人数有关凭证（工资单和社会保险缴纳单）；
（五）停产停业期限证明材料；
（六）评估机构认为需要的其他资料。
评估对象实际生产经营期不足三年的，按实际生产经营期收集资料。
第三十九条【停产停业损失评估】 非住宅房屋停产停业损失评估根据房屋的用途、使用情况的不同，综合考虑利润、租金、职工生活补助、停产停业期限等因素评估确定，具体的计算公式为：
（一）自用的商业、工业（仓储）用房：停产停业损失评估价格=（月净利润+职工人均月生活补助标准×职工人数）×停产停业期限；
（二）出租的商业、工业（仓储）用房：停产停业损失评估价格=（月租金+月净利润+职工人均月生活补助标准×职工人数）×停产停业期限；
（三）办公用房：停产停业损失评估价格=（月租金+职工人均月生活补助标准×职工人数）×停产停业期限。
未在规定期限内提供反映月净利润和职工人数等有效凭证的，停产停业损失评估不计月净利润和职工月生活补助。
第四十条【技术参数】本规程第四十条停产停业损失评估价格计算公式的各项参数应当遵循以下技术标准：
（一）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋从事生产经营所产生的每月平均税后净利润，不包括各类投资、贸易等非利用被征收房屋生产经营所直接产生的利润。月净利润按征收决定公告之月的前三年各类财务报表、纳税凭证评估确定。无法根据财务报表确定月净利润的，根据生产经营者在征收决定公告之月前三年实际缴纳的所得税推算确定。实际经营期不足三年的，按实际经营期评估；
（二）职工人均月生活补助标准是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给职工的基本生活保障补助，职工人均月生活补助标准按征收决定公告之日的上年度被征收非住宅房屋所在县（市）区最低工资标准计算；
（三）职工人数以生产经营者在征收决定公告之月前36个月缴纳社会保险的月平均人数计算，缴纳期不足36个月的按实际缴纳的月平均人数计算；
（四）月租金是指停产停业期间的月租金损失，按被征收非住宅房屋评估价值的下列比例确定：商业用房3‰，办公用房2.8‰，工业、仓储用房2.2‰；
（五）停产停业期限根据非住宅房屋用途、建筑面积等因素评估确定，具体标准详见附表十四。
第五章 其他评估
第四十一条【搬迁费评估】被征收人自用的工业用房搬迁费评估，是指被征收人自用的工业用房机器设备的拆卸、搬运、安装调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用的评估，分为可恢复使用的机器设备搬迁费评估和无法恢复使用的生产设备搬迁费评估二类。
前款可恢复使用的机器设备是指经清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复并继续使用的机器设备；无法恢复使用的生产设备是指拆卸、搬运易造成损坏、无法恢复使用，或者拆卸、搬运和安装调试费用大于生产设备残余价值的生产设备。
第四十二条【可恢复使用机器设备搬迁费评估】可恢复使用机器设备搬迁费评估价格是指机器设备经清理拆卸、包装运输、安装调试，使之恢复到正常工作状态和运行性能所需的客观合理的直接费用，计算公式为：可恢复使用的机器设备搬迁费评估价格 = 拆卸费+搬运费+安装调试费。
前款各项参数应当遵循以下技术标准：
拆卸费是指机器设备从设备基础上拆卸产生的需用，或者因体积、重量过大，需要先行拆卸分解方可搬迁产生的拆卸分解费用。拆卸中设备基础的损耗费用，拆卸后无法重新利用的构配件、辅助材料等的损耗费用，应当按残值计算后，列入拆卸费用；
搬运费是指机器设备搬运所发生的费用，包括搬运包装费、搬运装卸费和运输费。其中，运输费根据搬运数量和搬运距离等因素评估。搬运距离的确定不超过本市行政区域范围；
安装调试费是指部分机器设备搬迁后需安装和调试方可正常使用所产生的安装和调试费用，包括安装调试费的人工费、需要检验和标定的特殊设备的检验检测费。
第四十三条【无法恢复使用机器设备搬迁费评估】无法恢复使用的生产设备搬迁费评估计算公式为：无法恢复使用的生产设备搬迁费评估价格 = 生产设备重置价×成新率 –净残值 。
无法恢复使用的生产设备搬迁费难以采用重置价结合成新评估的，可以采用功能比较法和价格指数法等其他方法评估。
第四十四条【临时安置费评估】评估被征收人自用的工业用房临时安置费计算公式为：临时安置费评估价格=月租金×临时安置期限。月租金的计算按照本规程第四十条第四项规定执行，临时安置期限按照6个月计算。
第四十五条【重大设施搬迁损失评估】评估无法恢复的重大设施搬迁损失计算公式为：重大设施搬迁损失评估价格 = 重大设施重置价×成新率-净残值。
无法恢复的重大设施搬迁损失难以采用重置价结合成新评估的，可以采用功能比较法和价格指数法等其他方法评估。
第四十六条 【地价调整】房屋用途和土地用途不同的，按房屋用途评估，但应当结算不同用途的土地差价。土地差价结算的公式为：土地差价=（按房屋用途计算的楼面基准地价×期日修正系数－按土地用途计算的楼面基准地价×期日修正系数）×房屋建筑面积。
前款各项参数应当遵循以下技术标准：
（一）按土地用途计算的楼面基准地价应当换算至与房屋用途标准容积率一致的楼面基准地价。海曙、江东、江北区楼面基准地价见附表十一，其他各县（市）区楼面基准地价按当地政府公布的土地基准地价结合规定容积率确定。
（二）期日修正系数的求取参照本规程第二十七条。
第六章 附则
第四十七条【评估指导】评估机构对评估方法适用性、评估技术路线、技术标准、参数等有疑问的，可以提请宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）给予指导。评估机构评估确定的比准价格应当报评估专家委员会备案。
第四十八条【解释权】本规程由评估专家委员会负责解释,有关的技术标准、技术参数由评估专家委员会根据实际情况适时进行调整 。
第四十九条【施行时间】本规程自2015年 月 日起施行。本规程施行前已作出征收决定的项目，按原规定执行。